• Dienstag, 24. April 2018

Vermieterkonto: Zum Hinterlegen der Mietkaution

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Wer einen Teil seines Wohneigentums vermietet, der wird sich schon öfter mit dem Thema befasst haben: Der Mietkaution. Für Mieter stellt die Hinterlegung einer Kaution bei einem Umzug in die neue Wohnung immer auch einen finanziellen Kraftakt dar, da häufig bei dem Auszug aus der alten Wohnung der Vermieter die Kaution noch nicht ausbezahlt hat. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Kaution zu stellen. Die gängigste ist sicherlich, dass die Kaution einfach auf einem klassischen Mietkautionssparbuch hinterlegt wird und dort schlummert. Kündigt der Mieter (oder der Vermieter) das Mietverhältnis, wird in der Regel das Geld an den Mieter plus Zinsen zurückbezahlt – es sei denn es sind Schäden im vermieteten Objekt entstanden, Teile der Miete fehlen oder etwa wenn Nebenkosten offen sind.

Allerdings werfen die traditionsreichen Mietkautionssparbücher nicht allzu viele Zinsen ab und der Gesetzgeber lässt dem Mieter und Vermieter viel Spielraum, in welcher Form die Kaution angelegt werden kann. So kann ein Vermieter beispielsweise das Konto auch als Tagesgeldkonto durch den Mieter anlegen lassen und dieses an sich verpfänden lassen. Voraussetzung ist, dass das Konto treuhänderisch geführt wird und die Bank dabei mitspielt. Wir haben uns für Sie auf dem Bankenmarkt umgeschaut und für Sie die besten Angebote miteinander verglichen. Im folgenden zeigen wir Ihnen die Aspekte, auf die es bei einem Vermieterkonto ankommt.

Was ist ein Vermieterkonto?

Bei einem Vermieterkonto handelt es sich um ein Konto, auf dem der Vermieter die vom Mieter gestellte Kaution verwaltet. In der Regel wird es an den Vermieter verpfändet. Es kann von beiden Parteien eingerichtet werden. Häufig handelt es sich dabei um eine bis maximal drei Kaltmieten für die anzumietende Wohnung oder das anzumietende Haus, die der Vermieter als Sicherheit für sein Eigentum fordert. Oft stellt sich für den Mieter die Frage, wie der Vermieter mit der Kaution umgehen muss. Gesetzlich geregelt ist zumindest, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters verwaltet werden muss (§ 551 Abs. 3 BGB).

Auch wenn der Vermieter das Geld verwaltet, gehört es weiterhin dem Mieter – inklusive der Zinsen, die bei einer Anlage fällig werden. So muss ein Mietkautionskonto immer als sogenanntes „offenes Treuhandkonto“ geführt werden, damit im Falle der Insolvenz des Vermieters das Geld des Mieters vor einer Pfändung geschützt ist. Eine besondere Anlageform schreibt der Gesetzgeber hingegen nicht vor. Einzig vorgeschrieben wird, dass die Kaution mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz vergütet werden muss.

Im klassischen Sinne war dies früher ein Mietkautionssparbuch. Allerdings dürfen sich Mieter und Vermieter auch auf eine andere Anlageform einigen – die allerdings den bereits beschriebenen Zinssatz mindestens erbringen muss. Da in der Regel die Zinsen für Sparbücher derzeit auf dem Markt sehr niedrig sind, ist eine Alternative relativ leicht zu finden. Nicht selten wird heutzutage beispielsweise auf ein Tagesgeldkonto zurückgegriffen – vorausgesetzt die Bank genehmigt dies. Das Konto bietet nicht nur höchste Flexibilität bei der Verfügbarkeit, sondern auch noch vergleichsweise hohe Zinsen. Es kommen aber auch noch andere Arten in Betracht. So kann auch ein Aktien-, Immobilien- oder Rentenfonds als Mietsicherheit dienen und eine Rendite für den Hinterleger abwerfen.

Die Vorteile eines Vermieterkontos

Der Vorteil eines Vermieterkontos ist vor allen Dingen, dass der Mieter so eine Sicherheit für den Vermieter hinterlegen kann – etwa für auftretende Schäden in der vermieteten Wohnung, Mietrückstände oder eine offene Nebenkostenabrechnung. Zu beachten ist allerdings, dass ein Vermieter nicht an das Geld herankommt, bevor das Mietverhältnis nicht beendet ist (Az. VIII ZR 234/13).

Es ist vor allen Dingen für den Schutz des Vermieters gedacht. Die Kautionssumme als solches wird in der Regel zu Beginn des Mietverhältnisses auf einem Konto angelegt und soll Zinsen erwirtschaften. Diese Zinsen vermehren die Kaution und stehen somit dem Mieter zu, da dieser der Eigentümer des Geldes ist. Früher wurde dafür das klassische Mietkautionskonto verwendet, das auch heute noch viele Banken im Angebot haben. Allerdings wird dafür häufig ein sehr niedriger Zinssatz gezahlt und auch kostet die Führung eines solchen Kontos bei manchen Banken Geld.

Da der Gesetzgeber den beiden Vertragsparteien, also dem Mieter und dem Vermieter, freie Hand lässt, wie das Geld angelegt wird, kann eine gewinnträchtigere Variante gewählt werden. Etwa ein Tagesgeldkonto oder ähnliches. Häufig werden Tagesgeldkonten gratis von den Banken angeboten und werfen höhere Zinsen ab als Sparbücher – Vermieter und Mieter können dabei also gleich zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen.

Wer sich für die Form eines Fonds entscheidet, sollte dabei einen möglichst sicheren (beispielsweise Rentenfonds, die im Schnitt rund 3-4 Prozent Zinsen p.a. erwirtschaften) wählen. Damit ist der Vermieter sicherlich am leichtesten zu überzeugen. Aber auch Immobilienfonds (im Schnitt um die 4-6 Prozent Zinsen p.a.) oder Aktienfonds (im Schnitt knapp 8 Prozent Zinsen p.a.) können gewählt werden, sind aber natürlich nicht so sicher wie Rentenfonds.

Vergleich zu anderen Kontenarten

In der Regel ist ein Vermieterkonto, auf dem eine Kaution hinterlegt wird, eine Anlage des Mieters, die an den Vermieter verpfändet wird. Es ist daher nicht vergleichbar mit einem Girokonto oder einem klassischen Guthabenkonto, das wie ein Girokonto geführt wird.

Vergleichbarer sind da schon Sparbücher oder Tagesgeldkonten bzw. ein Depotkonto, die wie bereits beschrieben, an den Vermieter verpfändet werden können. Bei den letzteren beiden ist zu beachten, dass die Zinsen, die auf das hinterlegte Geld erwirtschaftet werden, um einiges höher sein dürften, als dies bei einem klassischen Mietkautionssparbuch der Fall ist.

Für wen eignet sich ein Vermieterkonto für Kautionen?

Wie der Name es eigentlich suggeriert, lohnt sich ein Vermieterkonto für den Vermieter. In der Wirklichkeit allerdings lohnt es sich vielmehr für den Mieter, da auf dem Konto lediglich die Kaution des Mieters verwaltet wird. Es wird zwar in der Regel an den Vermieter verpfändet, gehört aber weiterhin dem Mieter – inklusive der Zinsen, die das verpfändete Produkt während der Mietzeit abwirft. Es lohnt sich also für beide Vertragsparteien im Zuge des Mietverhältnisses. Der Vermieter erhält eine Sicherheit während des Zeitraumes der Vermietungs seines Wohnobjekts, und der Mieter erhält nach Ablauf des Mietverhältnisses seine einbezahlte Summe inklusive Zinsen zurück. Dem ist natürlich vorausgesetzt, dass keine Schäden im Objekt entstanden sind, keine Mietrückstände offen sind oder eine unbezahlte Nebenkostenrechnung in einer Schublade liegt. In diesem Fall darf der Vermieter das Geld so lange einbehalten bis alles geklärt ist bzw. das Geld auch dafür verwenden, um offene Forderungen zu kompensieren.

Wichtige Kriterien für den Vergleich

Wenn Sie sich mit einem Vermieter auf den Bezug einer neuen Wohnung geeinigt haben, gilt es noch die Anlage der Kaution zu besprechen. Häufig haben dabei Vermieter eigene Vorstellungen, aber der Mieter muss sich dabei nicht zwingend auf die Vorgaben einlassen. Er hat ein Mitspracherecht diesbezüglich – schließlich handelt es sich um sein Geld, das er in der Regel nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurück erhält. Wir haben Ihnen die wichtigsten Kriterien aufgeschrieben, auf die es bei der Wahl des richtigen Kontos für die Mietkaution ankommt.

Konditionen

Schauen Sie sich in unserem Vergleich die Kosten für die Eröffnung der Konten an. Häufig wollen Banken eine Gebühr dafür haben, wenn es sich um ein reines Mietkautionskonto handelt. Heutzutage sind die Banken aber auch so flexibel, dass die Führung eines Tagesgeldkontos als Mietkautionskonto zugelassen wird. Oft sind Tagesgeldkonten gratis. Fragen Sie bei der Bank an, ob dies zulässig ist.

Zinserträge

Ein wichtiges Kriterium sind auch die Zinserträge. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass die Mietkaution so angelegt werden muss, dass die Zinserträge mindestens der Höhe entsprechen, die eine Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist erwirtschaftet. Da diese Spareinlage klassischerweise ein Sparbuch mit niedrigen Zinsen ist, dürfte es ein leichtes sein, eine vergleichbare Anlageart zu finden, die auch noch mehr Zinsen abwirft. Etwa ein Aktienfonds oder ein Tagesgeldkonto.

Prämien

Für ein reines Mietkautionskonto werden in der Regel keine Prämien gezahlt. Aber sollten Sie sich für ein Tagesgeldkonto entscheiden, sollten Sie einen Blick auf die Prämien werfen, die ein solches Konto abwirft. Häufig zahlen Banken einen Bonus, der dann auf dem Referenzkonto gutgeschrieben wird. Dieses Geld kommt dann dem Mieter zu Gute, da dieser der Inhaber des Tagesgeld- und des Referenzkontos sein muss. Lediglich muss das Tagesgeldkonto an den Vermieter verpfändet werden.

Einlagensicherung

Ein wichtiger Punkt ist sicherlich in der heutigen Zeit die Einlagensicherung. Sie sollten das Geld bei einem Kreditinstitut anlegen, welches seinen Hauptsitz in Deutschland oder zumindest innerhalb der Europäischen Union hat. Dann ist die Kaution bis zu einer Summe von 100.000 Euro gesetzlich geschützt und wird im Falle einer Bankenpleite innerhalb von 30 Tagen ersetzt. Man kann davon ausgehen, dass Mietkautionen diesen Betrag in den seltensten Fällen übersteigen. Sollte dies dennoch der Fall sein, beteiligen sich inzwischen viele Banken am Einlagensicherungsfond des Bundesverbandes deutscher Banken, der Geldeinlagen pro Kunden in einer hohe von bis zu 20 Prozent des haftenden Eigenkapitals der Bank absichert.

Zusatzangebote

Schauen Sie sich auch in Sachen Zusatzangeboten auf dem Markt um. Wenn Sie sich für ein Tagesgeldkonto als Mietkautionskonto entscheiden, kann es sein, dass für das Referenzkonto, das Sie in diesem Zuge als Girokonto bei der Bank eröffnen, eine kostenlose Kreditkarte oder ähnliches ausgegeben wird.

Checkliste: So finden Sie das passende Vermieterkonto

Bevor Sie sich nun für ein Konto oder eine Anlageart entscheiden, gibt es noch ein paar Fakten, die beachtet werden sollten und Fragen, die Sie sich selber stellen sollten. Wir haben Ihnen die wesentlichen Fragen einmal in einer Liste zusammengefasst. Anhand dieser Fragen können Sie schon eine Vorauswahl treffen, was für Sie in Frage kommt.

  1. Was für einen Zinssatz bietet mir welche Bank für welches Konto an?
  2. Ist die Bank mit einem soliden Einlagenschutz gesichert?
  3. Wie werden die Zinsen gutgeschrieben?
  4. Bietet die Bank die Möglichkeit an, ein Tagesgeldkonto als Mietkautionskonto zu nutzen?
  5. Wie funktioniert das mit der Verpfändung an den Vermieter und ist mein Geld dann wirklich sicher?
  6. Wie lange ist die Kündigungsfrist? Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass diese maximal zwischen drei und sechs Monaten liegen darf.

Wie eröffne ich ein Vermieterkonto?

Um ein Vermieterkonto zu eröffnen, ist nicht viel Aufwand nötig. Sie können dies bei einer Filialbank erledigen und in eine Geschäftsstelle gehen. Wesentlich bequemer ist es, wenn Sie die Eröffnung im Internet vom heimischen PC aus vornehmen. Wir haben für Sie zusammengefasst, wie die Eröffnung eines Kontos dort abläuft.

  1. Schauen Sie sich in aller Ruhe in unserem Vergleich um und finden Sie das für sich am besten geeignete Vermieterkonto.
  2. Sobald Sie sich entschieden haben, in welcher Form das Vermieterkonto angelegt werden soll, begeben Sie sich einfach auf die Webseite der Bank und füllen dort die Formulare zur Kontoeröffnung aus.
  3. Drucken Sie die Formulare aus und unterschreiben Sie diese. Alternativ können Sie sich diese auch von der Bank ausdrucken und zusenden lassen. Viele Banken bieten diesen Service inzwischen an.
  4. Begeben Sie sich mit den ausgefüllten Formularen in eine Postfiliale und lassen Sie sich von einem Postangestellten im Zuge eines Postident-Verfahren Ihre Identität bescheinigen. Dazu benötigen Sie lediglich Ihren Personalausweis. Im Anschluss können Sie die Papiere an die Bank senden lassen.
  5. Sobald die Bank die Unterlagen erhalten hat, wird sie diese Sichten und das Konto eröffnen. Ab dann kann das Konto genutzt werden.

Fazit: Mieter können aufgrund der vielen Möglichkeiten von hohen Zinsen profitieren

Da der Gesetzgeber einen großen Spielraum in der Anlage lässt und nur vorschreibt, dass die Zinserträge dem entsprechen müssen, was eine Spareinlage mit einer dreimonatigen Kündigungsfirst abwirft, haben die Vermieter und Mieter viele Möglichkeiten, das passende Konto für die Mietkaution zu finden. Dabei kann der Mieter von hohen Zinsen profitieren, die die Kaution während des Mietverhältnisses abwirft. Wird das Mietverhältnis beendet, erhält der Mieter die Kaution samt Zinsen vom Vermieter zurück.

Fragen und Antworten

Welche Konten kommen für ein Vermieterkonto in Frage?

Für ein Vermieterkonto oder auch Mietkautionskonto kommen in der Regel vielerlei Konten in Betracht. Nach dem Gesetz muss die Verwaltung so erfolgen, dass das Geld mindestens so verzinst wird, wie dies bei einer Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist der Fall ist. Da diese Spareinlagen in der Regel Sparbücher sind und heutzutage nur mit sehr wenigen Zinsen nahezu ertraglos sind und im schlimmsten Fall sogar unter der Inflationsgrenze liegen, sollten auch andere Anlagemöglichkeiten in Betracht gezogen werden. Ein Tagesgeldkonto ist sicherlich eine gute Alternative. Aber auch Fonds, die über ein Depotkonto verwaltet werden, können an einen Vermieter verpfändet werden.

Auf welchen Namen muss das Konto laufen, auf dem die Kaution hinterlegt wird?

Das Konto kann sowohl auf den Namen des Vermieters als auch auf den Namen des Mieters laufen. Wird das Geld im Namen des Vermieters verwaltet, so muss dies treuhänderisch geschehen, da das Geld weiterhin dem Mieter gehört und dem Vermieter lediglich als Sicherheit verpfändet wird.

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